Durante gran parte de la última década, los esfuerzos de China para frenar la especulación inmobiliaria han aumentado en número y alcance.
Shanghai dijo que cualquiera que se divorcie estaría sujeto a restricciones para comprar un apartamento durante tres años, para contrarrestar a las parejas que se separan simplemente para poder comprar una segunda casa como inversión. En Chengdu, en el oeste de China, sólo los residentes locales que pagaban contribuciones a la seguridad social y sacaban un billete ganador en una lotería podían comprar viviendas nuevas. En la ciudad nororiental de Tangshan, cualquiera que comprara una casa tenía que conservarla durante al menos tres años y medio.
Estas restricciones, junto con las de otras regiones, se han levantado a medida que China intenta reavivar una grave crisis inmobiliaria. Desde el año pasado, más de 25 ciudades chinas han eliminado todas las restricciones a la compra de propiedades, mientras que muchos gobiernos locales han eliminado las normas que impedían a los promotores bajar los precios.
El mes pasado, el gobierno central fue más allá. Redujo los requisitos de pago inicial y relajó las reglas hipotecarias, e instó a los gobiernos locales a comprar casas no vendidas y convertirlas en viviendas públicas.
Pero algunos de los esfuerzos de China para impulsar la compra de viviendas han molestado a uno de los grupos más ruidosos del país: los propietarios de viviendas existentes.
Muchos propietarios chinos, que han invertido y ahorrado para comprar apartamentos que constituyen la principal inversión del hogar, ahora temen que la flexibilización de las restricciones baje los precios de sus propiedades. Las nuevas políticas han dado lugar a una dosis de NIMBY-ismo, abreviatura de “no en mi patio trasero”, en un país gobernado por el Partido Comunista.
El gobierno debe enhebrar una aguja mientras intenta abordar el colapso de una industria que representa una cuarta parte de la economía de China. Si bien la insatisfacción con la economía podría socavar la estabilidad social, también podría haber una reacción violenta por parte de los propietarios, muchos de los cuales esperan que sus propiedades generen riqueza para las generaciones futuras.
Muchas restricciones fueron levantadas por los mismos formuladores de políticas que introdujeron las reglas unos años antes para adherirse al decreto del líder chino Xi Jinping de que «las casas son para vivir, no para especular».
Cuando Chengdu levantó sus restricciones a finales de abril, una persona presentó una queja en un sitio web del gobierno, diciendo que era injusto para las personas que habían ganado el derecho a comprar una casa mientras las reglas estaban vigentes. La denuncia afirma que la persona se mudó a Chengdu y pagó contribuciones a la seguridad social durante varios años para poder comprar una casa.
«Consideré que estar calificado para comprar una casa en Chengdu era un honor y una prueba de mi arduo trabajo», escribió la persona. Pero ahora cualquiera puede comprar una casa, incluso aquellos “que no han hecho ninguna contribución” a la ciudad. La persona pidió a las autoridades «restablecer las restricciones de compra lo antes posible».
En los últimos años, uno de los raros actos de desafío en China ha procedido de los propietarios. A partir de 2022, cientos de miles de propietarios chinos se unieron y se negaron a pagar sus préstamos por propiedades a medio terminar. Desde entonces, el gobierno ha priorizado políticas que incentivan a los desarrolladores a completar la construcción de propiedades vendidas.
Alicia García-Herrero, economista jefe para la región de Asia y el Pacífico del banco de inversión Natixis, dijo que era difícil fomentar las compras eliminando las restricciones porque refuerza los temores de que algo podría no ir con el mercado.
«Es muy difícil plantearlos a tiempo; normalmente es demasiado tarde», afirmó García-Herrero. “Esto de ninguna manera es una solución. »
Los precios de las viviendas nuevas en las ciudades más grandes de China han caído durante 11 meses consecutivos. En abril, cayeron un 0,6% respecto al mes anterior, según la Oficina Nacional de Estadísticas de China. Los precios también han caído en cantidades similares en ciudades más pequeñas de segundo y tercer nivel.
La caída de los precios es un fenómeno reciente. Los gobiernos locales y municipales habían impedido que las empresas inmobiliarias bajaran drásticamente los precios. Los controles se implementaron para evitar que los promotores subieran los precios de forma demasiado agresiva.
Pero a finales del año pasado, como la crisis persistía y se hacía más difícil vender casas, los funcionarios locales comenzaron a permitir que los promotores redujeran los precios.
En noviembre, funcionarios de Chengdu, en respuesta a una queja publicada en un sitio web del gobierno, penalizaron a un desarrollador local por reducir los precios por debajo del precio de lista, diciendo que el proyecto «perturbó el orden normal del mercado inmobiliario».
Cinco meses después, se desestimó otra queja de un propietario sobre los recortes de precios de los promotores. Los funcionarios de Chengdu dijeron que no estaban tomando ninguna medida porque el desarrollador estaba utilizando un «precio ajustado al mercado».
En la ciudad central de Xi’an, Fayre Liu compró un apartamento de cuatro habitaciones por unos 420.000 dólares en enero. Más tarde, descubrió que Poly Group, un promotor público, estaba ofreciendo a los nuevos compradores descuentos de unos 40.000 dólares en apartamentos similares. Dijo que se enteró de que los vendedores del desarrollador estaban presionando a los compradores para que hicieran un depósito y luego anunciaban grandes descuentos un día después de recibir los depósitos.
“Cualquiera estaría muy enojado”, dijo Liu, de 27 años. «Están estafando completamente a los consumidores».
La Sra. Liu dijo que los propietarios de su complejo de apartamentos habían llamado a la oficina del alcalde de Xi’an para exigir que recibieran una compensación equivalente a los recortes. Las autoridades respondieron que no tenían derecho a suspender los descuentos, comparándolos con una venta en un centro comercial.
Los propietarios que protestaban temían que Poly redujera los costos de construcción para compensar la pérdida de dinero debido a los recortes. Cuando algunos propietarios visitaron las oficinas de Poly, fueron confrontados por agentes de policía que les advirtieron que no crearan problemas ni perturbaran el negocio de la empresa estatal.
«Esto es una colusión entre el gobierno y los promotores inmobiliarios», afirmó la señora Liu.
Poly no respondió a un correo electrónico en busca de comentarios.
La flexibilización de los recortes de precios por parte del gobierno aborda dos problemas de larga data.
En primer lugar, permite que el dinero fluya hacia los promotores endeudados para pagar intereses y reembolsar préstamos. En segundo lugar, reduce el inventario de viviendas sin vender. El grupo bancario australiano ANZ estimó que se necesitarían 3,6 años para procesar todas las propiedades residenciales no vendidas en China, un 50% más que durante la última gran crisis inmobiliaria del país en 2014.
La iniciativa gubernamental, anunciada el mes pasado, de convertir viviendas no vendidas en viviendas subsidiadas ha sido una causa particular de fricción. Algunos propietarios no están contentos con la combinación de viviendas sociales y promociones privadas.
El mes pasado, alguien presentó una queja en el sitio web de la provincia de Sichuan sobre una empresa estatal local que transformaba algunas de sus nuevas viviendas en viviendas públicas. La persona que compró una casa en el complejo dos años antes, dijo que más de 100 nuevos apartamentos se estaban convirtiendo en viviendas sociales sin consultar a los propietarios existentes. En la denuncia, el individuo expresa su descontento por tener que pagar precios elevados por la propiedad y al mismo tiempo disfrutar de la «calidad de la vivienda pública».
«El valor comunitario se ha desplomado», escribió la persona. “Los propietarios que compraron casas sufren una miseria indescriptible. »
En respuesta a la denuncia, la empresa estatal dijo que apoyaba la política nacional y que la vivienda estaba sujeta a una “gestión de precios regulada por el mercado”.
Kevin Duan, quien compró un apartamento en un complejo casi terminado en la ciudad de Changsha, en el centro de China, dijo que uno de los 20 edificios del complejo se convertiría en vivienda pública. Dijo que los propietarios estaban furiosos y exigían que las unidades asequibles se separaran del resto del complejo.
«Una comunidad de viviendas comerciales no debería tener viviendas públicas de alquiler», dijo Duan. “Si hubiera sabido desde el principio que se trataba de un complejo de viviendas sociales, seguro que no lo habría pensado. »