sábado, junio 15

Cómo crear un plan financiero sólido al alquilar para siempre

Mientras viajaban de Tennessee a Alaska, Michael Rogers y su esposa Christy se vieron obligados dos veces a pagar una hipoteca y un alquiler simultáneamente. Una vez, en 2006, la situación duró ocho meses y finalmente terminó cuando vendieron su casa en Tennessee por 20.000 dólares menos de lo que pagaron por ella.

Otras aventuras de propiedad inmobiliaria terminaron bien: la pareja duplicó su dinero después de vender un apartamento para renovarlo. Luego, con otra propiedad, tuvieron que pagar $30.000 para reparar un deslave alrededor de su casa, error provocado por el constructor.

Hace dos años, los Rogers se mudaron a Kingsport, en el noreste de Tennessee, donde firmaron un contrato de arrendamiento de un departamento que pensaron que sería una solución provisional por un año antes de comprarlo.

La pareja acaba de renovar su contrato de arrendamiento por tercer año y ha decidido seguir siendo inquilinos de forma permanente. Al Sr. Rogers, gerente de construcción, le gusta la comodidad de poder viajar cuando hay un trabajo.

Ya sea por elección o porque el precio no está en el mercado, muchas personas han decidido que el alquiler permanente es su mejor – o única – opción. Los costos de la vivienda y las tasas de interés han aumentado en los últimos años y puede tener sentido financiero alquilar. (El Times actualizó recientemente su popular calculadora de alquiler/compra para ayudar a la gente a comprender las compensaciones). En la década de 1960, el precio medio de la vivienda era un poco más del doble del ingreso medio. Ahora es casi seis veces más.

La propiedad de vivienda es una estrategia tradicional de creación de riqueza a largo plazo. Para las personas que no están considerando comprar, crear un plan financiero sólido sin acumular valor líquido en su vivienda requiere una mentalidad diferente.

Ser propietario de una casa no es una solución milagrosa para asegurar su jubilación. Rogers vio cómo el hecho de ser “pobre en casa” afectaba a los miembros mayores de la familia, uno de los cuales tiene tres cuartas partes de su patrimonio neto invertido en su casa. Esto deja a las personas con la opción de pedir prestado sobre el valor líquido de su vivienda o venderla para recuperar su valor.

En cambio, se centra en invertir, prefiriendo la liquidez y la estabilidad del mercado de valores.

«Si compras algo como un índice bursátil estadounidense de base amplia, estás comprando una porción de toda la economía estadounidense», dijo Rogers. «Cuando compras una casa, tu riesgo se concentra literalmente en una casa, en un vecindario, en un estado».

El Sr. Rogers descubrió que las personas tienden a centrarse en el valor líquido de su vivienda en lugar de otros factores. Él piensa que esto puede ser un error.

«En el mercado actual, especialmente en mi área, el alquiler parece una verdadera ganga en comparación con los precios actuales de las viviendas», dijo. “Esto me permite aumentar significativamente mi tasa de ahorro. La gente dice: “Bueno, no estás generando capital. » Sí, pero tengo una tasa de ahorro del 35 por ciento. Estoy creando cuentas de inversión mucho más rápido de lo que jamás crearía valor líquido en la vivienda.

Como en cualquier otro mercado, es imposible predecir la evolución de los precios del alquiler. Los alquileres podrían desinflarse como lo hicieron durante la pandemia en Nueva York o inflarse como lo hicieron en Seattle, inflada por Amazon. Los precios de la vivienda podrían colapsar como lo hicieron en la Gran Recesión o explotar como lo hicieron en San Francisco. La clave es tener un plan que lo cubra en una variedad de escenarios.

“Alquilar puede ser una mejor decisión financiera; ser propietario puede ser una mejor decisión financiera”, dijo Ramit Sethi, autor de “Te enseñaré a ser rico”. “Con demasiada frecuencia compramos sólo porque nuestros padres nos lo dijeron y sus padres se lo dijeron a ellos. »

Aunque es millonario, Sethi ha alquilado durante los últimos 20 años en ciudades como San Francisco, Nueva York y Los Ángeles. Cuando vivía en Manhattan, calculó que le habría costado 2,2 veces más al mes ser propietario de una casa que alquilarla. Subraya que sus cálculos deben incluir los costos fantasmas de los intereses hipotecarios, los impuestos y el mantenimiento, que a menudo se estiman entre el 1 y el 3 por ciento del valor de una vivienda. Entonces alquiló y se centró en invertir. Es un fanático de los fondos indexados, que financian con fecha objetivo cualquier inversión a largo plazo y de bajo costo.

«Si eliges alquilar, hay una cosa esencial que es la más importante de todas: absolutamente tienes que hacer tus cálculos», dijo, «y si te sale más barato alquilar que comprar, debes invertir la diferencia». »

También negocia el alquiler, algo que mucha gente no sabe que es una opción. Recomienda que los inquilinos presten atención a los costos de vivienda comparables en su área. Si pueden encontrar mejores ofertas, deberían presentarse en el momento de la renovación con la documentación. «No siempre funciona», dice. «Cuando ese es el caso, es una gran ventaja».

Durante el siglo pasado, el S&P 500 ha obtenido un rendimiento promedio de alrededor del 7% anual, después de ajustar por inflación. Sethi dijo que la mayoría de la gente no tiene idea de lo que gana el mercado de valores. «Pero es necesario conocer ese número», dijo, «porque le indica cuál es su costo de oportunidad; en otras palabras, cuánto podría ganar si simplemente invirtiera dinero en el mercado».

Planificar tus finanzas mientras alquilas también tiene un elemento emocional. Sethi dijo que la gente no debería sentirse culpable si alquila.

«Recuerden, hay literalmente millones de personas en Estados Unidos que alquilan e invierten la diferencia», dijo. “No eres un bicho raro sólo porque eliges alquilar. Yo lo hago y muchos otros lo hacen.

“Todo el tiempo me preguntan por qué no compro una casa”, dijo Miranda Marquit, que tiene unos 40 años y vive en Idaho Falls, Idaho. «La gente lo encuentra extraño».

La Sra. Marquit gana entre $10 000 y $12 000 cada mes y ha estado construyendo una cartera de inversiones durante 25 años y múltiples fuentes de ingresos durante 15 años. Si desea comenzar a planificar una vida financiera exitosa sin convertirse en propietario de una vivienda, sugiere comenzar con las calculadoras de jubilación en invest.gov.

«Cuando decido cuánto voy a invertir cada mes, adopto un enfoque muy conservador y asumo una tasa de rendimiento del 6%», dijo. «Sé que mucha gente dirá que se debe esperar una tasa de rendimiento mucho mayor, especialmente si se invierte en acciones, pero a mí me gusta pecar de cauteloso».

Deberá tener en cuenta cuánto es probable que aumente el alquiler con el tiempo (la Sra. Marquit utiliza una estimación basada en la inflación del 3 por ciento) para determinar cuánto necesitará durante la jubilación.

«Determinar si estás listo para jubilarte es cuestión de hacer cálculos, ya sea que estés alquilando, tengas una hipoteca o estés construyendo un imperio de alquiler», dijo. “Mire lo que quiere hacer durante su jubilación y calcule sus necesidades mensuales. Luego determine cómo cubrirá estas necesidades mensuales.

“Es realmente mi vida”, dijo Berna Anat, que vive en el Área de la Bahía de San Francisco. «No veo ser propietario de una casa en mi futuro».

Cuando alguien dice que está desperdiciando dinero pagando el alquiler, piensa en amigos que tienen una casa. «Dicen: ‘Oh, no podemos irnos de vacaciones durante dos años porque las termitas se comieron los cimientos de nuestro baño’ o ‘Sí, de hecho, no podemos salir este fin de semana porque estamos de vacaciones’. ‘ nuestras manos y rodillas embaldosando la lechada de nuestro decrépito porche”, dijo. “El alquiler permanente es verdaderamente un estilo de vida.

Esto tiene un costo: la equidad teórica que muchos ven como un bastión de su jubilación.

Anat, autora de “Money Out Loud”, dijo que reemplazar el valor líquido de la vivienda y vivir un estilo de vida de alquiler tiene que ver con diversificar y maximizar las inversiones. Si trabaja a tiempo completo, dijo, querrá invertir completamente en su 401(K) y obtener la mayor cantidad posible de contrapartida del empleador. Anat también recomienda abrir otro fondo, como una Roth IRA.

«La idea es que si no estás gastando en costos de vivienda, costos de cierre, depósito en garantía, impuestos a la propiedad» y cargos como las cuotas de la asociación de propietarios, dijo, «entonces inviertes todo ese dinero para que tu jubilación sea lo más cómoda posible». . Es posible, ya que no tendrás este patrimonio.

“Para mí, como inquilina permanente, tengo todas estas cosas y estoy invirtiendo lo más agresivamente que puedo”, dijo.

En el corto plazo, dijo Anat, también debemos prepararnos para la volatilidad del mundo real. Su alquiler podría aumentar o su edificio podría venderse. Ella recomienda un fondo de emergencia de al menos seis meses y una hoja de cálculo que detalle su plan si pierde su casa.

“Si tuvieras que mudarte de tu apartamento mañana, ¿cuál sería tu plan real para tus finanzas y tu vida? » ella dice. «Es casi como esas situaciones de planes de escape en caso de terremotos».

Otra consideración es su puntaje crediticio: manténgalo limpio. Realice sus pagos a tiempo y trate de mantener el monto adeudado bajo en comparación con su límite. El consejo habitual es limitar su endeudamiento al 30 por ciento de su límite de crédito; Anat intenta mantenerse entre el 10 y el 15 por ciento.

Il est essentiel de maintenir une bonne cote de crédit, a-t-elle déclaré, car « les propriétaires y réfléchissent, et vous êtes plus susceptible de devoir magasiner à nouveau sur le marché le mois prochain ou l’année prochaine et d’impressionner un propietario «.

También debe protegerse comprendiendo los derechos del propietario frente a los derechos del inquilino en el lugar donde vive, ya que esto varía según la ciudad y el estado. Compre un seguro para inquilinos, que generalmente es asequible.

En general, dice, usted necesita estabilizar su vida con el mayor respaldo financiero posible.

“Me recuerda mucho al trabajo por cuenta propia”, dijo Anat. “Trabajar por cuenta propia significa tener que crear su propio plan de seguro médico. Necesita modificar su plan de jubilación. Se trata un poco más de entrar en ese modo mental.